ต้องเตรียมเงินเท่าไรตอนทำสัญญา
ตัวเลขที่เผยแพร่ส่วนใหญ่มาจากกรุงเทพฯ สัญญาเช่าคอนโดทั่วไปที่นั่นเป็นสัญญา 1 ปี มีเงินประกัน 1 ถึง 2 เดือน (ที่พบบ่อยที่สุดคือ 2 เดือน) บวกค่าเช่าล่วงหน้า 1 เดือน รวมแล้วควรเตรียมเงินประมาณ 3 เท่าของค่าเช่ารายเดือนในวันทำสัญญา เช่น ห้องค่าเช่าเดือนละ 10,000 บาท ควรเตรียมไว้ประมาณ 30,000 บาท ตัวเลขรวมของทั้งพัทยาไม่มีเผยแพร่ จึงควรถามเจ้าของแต่ละราย
สองห้องที่เราลงประกาศในพัทยากลางแสดงให้เห็นว่าเงื่อนไขต่างกันไปทีละห้อง ณ วันที่ 1 พ.ย. 2569 ห้องสตูดิโอที่ The Trust Condo Central Pattaya ค่าเช่าเดือนละ 8,500 บาทถ้าทำสัญญา 1 ปี หรือเดือนละ 12,000 บาทถ้าทำสัญญารายเดือน และห้อง 1 ห้องนอนที่ City Center Residence ค่าเช่าเดือนละ 15,000 บาทสำหรับสัญญา 1 ปี เงินประกัน 2 เดือน สัญญารายเดือนของห้องสตูดิโอแพงกว่าราว 40% ต่อเดือน ซึ่งเป็นราคาของการย้ายออกได้เร็วกว่า
ถ้าผู้ให้เช่าอยู่ในขอบเขตของประกาศปี 2568 เงินประกันรวมกับค่าเช่าล่วงหน้าเก็บได้ไม่เกิน 3 เดือนของค่าเช่า สำหรับสัญญาระยะสั้นหรือสัญญาระยะยาวที่จ่ายรายเดือน และไม่เกินค่าเช่า 1 ปีสำหรับสัญญาระยะยาวที่จ่ายรายปี ประกัน 2 เดือนกับค่าเช่าล่วงหน้า 1 เดือนจึงเป็นยอดสูงสุดที่ผู้ให้เช่ากลุ่มนี้เก็บได้ในสัญญาจ่ายรายเดือนตามปกติ
ผู้เช่าไม่ต้องจ่ายค่าบริการให้ 09Wi เราได้รับค่าคอมมิชชันจากเจ้าของทรัพย์ เงินประกันและค่าเช่าจ่ายให้เจ้าของตามที่ระบุในสัญญา
ประกาศ สคบ. ปี 2568 เรื่องสัญญาเช่าที่อยู่อาศัย
คณะกรรมการว่าด้วยสัญญา สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) ออกประกาศให้ธุรกิจให้เช่าที่อยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2568 ลงราชกิจจานุเบกษาเมื่อ 6 มิ.ย. 2568 และมีผลตั้งแต่ 4 ก.ย. 2568 (สำนักกฎหมายบางแห่งระบุ 5 ก.ย. 2568) สาระสำคัญมีดังนี้
- ใช้กับผู้ให้เช่าที่มีที่อยู่อาศัยให้เช่าตั้งแต่ 3 ห้องหรือ 3 หลังขึ้นไป รวมถึงการให้เช่าผ่านแพลตฟอร์มออนไลน์ ประกาศเดิมปี 2562 ใช้กับผู้ให้เช่าตั้งแต่ 5 ห้องขึ้นไป
- ไม่รวมโรงแรมและหอพัก
- สัญญาที่ทำไว้ตามประกาศปี 2562 ยังใช้ได้จนครบกำหนด
- สัญญาระยะสั้นคือไม่เกิน 3 ปี สัญญาระยะยาวคือเกิน 3 ปีถึง 30 ปี หรือตลอดชีวิตของผู้เช่า
- ผู้ฝ่าฝืนมีโทษจำคุกไม่เกิน 1 ปี ปรับไม่เกิน 200,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ
เจ้าของที่ปล่อยเช่าคอนโดเพียงห้องเดียวไม่อยู่ในขอบเขตของประกาศนี้ แต่ใช้เป็นมาตรฐานในการคุยกับผู้ให้เช่าทุกรายได้ บทความเก่าที่บอกว่าเงินประกันเก็บได้ไม่เกิน 1 เดือน อ้างอิงประกาศปี 2561 ซึ่งไม่ใช้แล้ว
การขอเงินประกันคืน
ตามประกาศปี 2568 ผู้ให้เช่าที่อยู่ในขอบเขตต้องคืนเงินประกันทันทีเมื่อสัญญาสิ้นสุด ถ้าต้องตรวจสภาพห้องก่อน ต้องคืนภายใน 7 วันเมื่อไม่มีความเสียหาย หรือภายใน 14 วันเมื่อมีความเสียหาย หลังหักค่าซ่อมแล้ว ห้ามหักเงินสำหรับการเสื่อมสภาพจากการใช้งานตามปกติ ห้ามยึดเงินประกันเมื่อผู้เช่าไม่ได้ผิดสัญญา ห้ามเก็บค่าต่อสัญญา และห้ามล็อกห้องไม่ให้ผู้เช่าเข้า
ไม่ว่าผู้ให้เช่าจะเป็นใคร ควรป้องกันตัวเองตั้งแต่วันเข้าอยู่ เดินตรวจห้องพร้อมเจ้าของหรือตัวแทน ถ่ายรูปทุกห้องและเครื่องใช้ไฟฟ้า จดรอยตำหนิเดิมลงในรายการทรัพย์สิน และเก็บสำเนาที่ลงชื่อแล้วไว้ วันย้ายออกให้เดินตรวจแบบเดียวกัน และชำระค่าน้ำค่าไฟงวดสุดท้ายให้เรียบร้อยก่อนคืนกุญแจ
เช็กอะไรบ้างในสัญญาเช่า
- ชื่อคู่สัญญา เลขบัตรประชาชนหรือหนังสือเดินทาง เลขห้อง และชื่ออาคาร
- ระยะเวลาเช่า ค่าเช่ารายเดือน ยอดเงินประกันและค่าเช่าล่วงหน้า และวันที่ต้องจ่ายค่าเช่า
- ค่าเช่ารวมอะไรบ้าง เช่น เฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้า ค่าส่วนกลาง อินเทอร์เน็ต และค่าทำความสะอาด
- คิดค่าไฟและค่าน้ำอย่างไร ผู้ให้เช่าที่อยู่ในขอบเขตของประกาศปี 2568 เก็บเกินอัตราที่หน่วยงานผู้ให้บริการเรียกเก็บไม่ได้ และต้องส่งใบแจ้งหนี้ล่วงหน้าอย่างน้อย 3 วันก่อนวันครบกำหนด
- การออกก่อนครบสัญญา ตามประกาศปี 2568 ผู้เช่าที่อยู่มาแล้วอย่างน้อยครึ่งหนึ่งของระยะเวลาเช่า บอกเลิกได้โดยแจ้งล่วงหน้า 30 วันและชำระทุกยอดให้ครบ
- การต่อสัญญา และวิธีตกลงค่าเช่างวดถัดไป
- ใครเป็นผู้แจ้ง ตม.30 เมื่อผู้เช่าเป็นชาวต่างชาติ และกฎของอาคารเรื่องสัตว์เลี้ยง แขก และที่จอดรถ
สัญญาเช่าเกิน 3 ปีต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน มิฉะนั้นฟ้องร้องบังคับได้เพียง 3 ปี ค่าจดทะเบียนคือ 1% ของค่าเช่าตลอดอายุสัญญา บวกอากรแสตมป์ 0.1% และผู้ให้เช่ามักให้ผู้เช่าเป็นผู้จ่าย รายละเอียดค่าธรรมเนียมอยู่ใน คู่มือค่าโอนและภาษีซื้อขายบ้าน คอนโด
ตม.30: ให้ชาวต่างชาติเช่า ต้องแจ้งที่พัก
มาตรา 38 ของพระราชบัญญัติคนเข้าเมือง กำหนดให้เจ้าบ้าน เจ้าของ หรือผู้ครอบครองเคหสถานที่คนต่างด้าวเข้าพัก แจ้งสำนักงานตรวจคนเข้าเมืองภายใน 24 ชั่วโมงด้วยแบบ ตม.30 ถ้าท้องที่นั้นไม่มีสำนักงานตรวจคนเข้าเมือง ให้แจ้งสถานีตำรวจ สำหรับคอนโดหรือบ้านที่ให้เช่า หน้าที่นี้เป็นของผู้ให้เช่า โทษปรับไม่เกิน 2,000 บาท (สำหรับผู้จัดการโรงแรม 2,000 ถึง 10,000 บาท)
หลังการปรับหลักเกณฑ์ในปี 2563 ถ้าชาวต่างชาติคนเดิมกลับมาพักที่เดิมภายในช่วงที่แจ้งไว้แล้ว ผู้ให้เช่าไม่ต้องแจ้งซ้ำ แจ้งได้ทั้งด้วยตนเอง ทางไปรษณีย์ หรือออนไลน์ผ่าน immigration.go.th หรือแอป Section38 เมื่อ ก.ค. 2569 ตรวจคนเข้าเมืองย้ำว่ากฎ 24 ชั่วโมงใช้ในพัทยาและชลบุรีด้วย ผู้ให้เช่าควรเก็บใบรับแจ้งไว้ และมอบสำเนาให้ผู้เช่าเก็บคู่กับหนังสือเดินทาง
เช่ารายวันและรายสัปดาห์
นักกฎหมายตีความพระราชบัญญัติโรงแรมว่า การให้เช่าพักโดยคิดค่าตอบแทนน้อยกว่า 30 วันถือเป็นการประกอบธุรกิจโรงแรม ซึ่งต้องมีใบอนุญาต อาคารชุดหลายแห่งยังห้ามให้เช่ารายวันในข้อบังคับ และเมื่อ ก.พ. 2568 กระทรวงมหาดไทยสั่งตรวจคอนโดที่ปล่อยเช่าให้นักท่องเที่ยว ถ้าจะเช่าคอนโด ให้วางแผนทำสัญญาตั้งแต่ 30 วันขึ้นไป
เลือกทำเลเช่าในพัทยา
จอมเทียน ส่วนใหญ่เป็นคอนโดเรียงตามแนวชายหาดยาว มีผู้พักระยะยาวและผู้เกษียณอยู่มาก พระตำหนัก อยู่บนเนินระหว่างหาดพัทยากับจอมเทียน มีทั้งคอนโดสูง อาคารเตี้ย และวิลล่า พัทยากลาง หนาแน่นที่สุด ใกล้ห้างและชายหาด นาเกลือ และวงศ์อมาตย์ทางเหนือมีชายหาดที่เงียบกว่า ส่วน พัทยาฝั่งตะวันออก ด้านในถัดจากถนนสุขุมวิท เป็นย่านบ้านและพูลวิลล่าเป็นหลัก
นาจอมเทียนอยู่ทางใต้ในอำเภอสัตหีบ การเดินทางด้วยรถสาธารณะเข้าเมืองพัทยาไม่สะดวกเท่าย่านอื่น ควรคิดเรื่องนี้ถ้าไม่ได้ขับรถ ถ้างบจำกัด ดู ห้องเช่า พัทยา รายเดือน ถ้าต้องการพื้นที่และสวน ดู บ้านเช่า พัทยา และถ้าต้องการคอนโด ดู คอนโดให้เช่า พัทยา
