ค่าโอนและภาษีซื้อขายบ้าน คอนโด: ใครจ่ายอะไร

สรุปค่าใช้จ่ายวันโอน

ภาษีเป็นภาระของผู้ขายตามกฎหมาย แต่สัญญาจะซื้อจะขายตกลงแบ่งกันเป็นอย่างอื่นได้ ควรเขียนให้ชัดว่าฝ่ายใดจ่ายรายการใดก่อนเซ็นสัญญา จะได้ไม่ต้องมาตกลงกันใหม่ในวันโอน

มาตรการลดค่าโอนและค่าจดจำนอง ปี 2569 ถึง 2570

เมื่อ 30 มิ.ย. 2569 คณะรัฐมนตรีอนุมัติให้ลดค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนต่ออีก 1 ปี และประกาศกระทรวงมหาดไทย 2 ฉบับ ฉบับหนึ่งตามประมวลกฎหมายที่ดิน อีกฉบับตามพระราชบัญญัติอาคารชุด ลงราชกิจจานุเบกษาเมื่อ 1 ก.ค. 2569 เงื่อนไขมีดังนี้

• ใช้ตั้งแต่ 1 ก.ค. 2569 ถึง 30 มิ.ย. 2570
• ค่าธรรมเนียมการโอนลดจาก 2% เหลือ 0.01%
• ค่าจดทะเบียนจำนองลดจาก 1% เหลือ 0.01% เมื่อจดจำนองพร้อมกับการโอน
• ราคาซื้อขายและราคาประเมินต้องไม่เกิน 7 ล้านบาททั้งคู่ และวงเงินจำนองไม่เกิน 7 ล้านบาท
• ใช้กับบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ อาคารพาณิชย์พร้อมที่ดิน และห้องชุด ทั้งมือหนึ่งและมือสอง
• เฉพาะผู้ซื้อสัญชาติไทยที่ซื้อในนามบุคคลธรรมดา ชาวต่างชาติและนิติบุคคลจ่าย 2% ตามปกติ
• ภาษีธุรกิจเฉพาะ อากรแสตมป์ และภาษีหัก ณ ที่จ่าย ยังเก็บเต็มอัตรา

รอบก่อนหน้าใช้ตั้งแต่ 22 เม.ย. 2568 ถึง 30 มิ.ย. 2569 ด้วยเงื่อนไขเดียวกัน และรอบก่อนนั้นสำหรับผู้ซื้อคนไทยสิ้นสุดเมื่อ 31 ธ.ค. 2567 ถ้าวันโอนใกล้วันสิ้นสุดมาตรการ ให้ตรวจว่ามีประกาศขยายเวลาหรือไม่ก่อนนัดวันโอน

ค่าธรรมเนียมการโอน: 2% ของราคาประเมิน

สำนักงานที่ดินเก็บค่าธรรมเนียม 2% ของราคาประเมินทางราชการเมื่อจดทะเบียนขาย อัตรานี้ใช้ทั้งที่ดินและบ้านตามอัตราท้ายประมวลกฎหมายที่ดิน และห้องชุดตามอัตราท้ายพระราชบัญญัติอาคารชุด ราคาประเมินกำหนดโดยทางราชการ และอาจต่างจากราคาที่ตกลงซื้อขายกัน ฝ่ายใดจ่ายเท่าไรตกลงกันได้ ถ้าไม่ได้ตกลงไว้ ให้แบ่งจ่ายคนละครึ่ง ถ้าเป็นที่ดินหรือบ้าน ควรตรวจประเภทเอกสารสิทธิ์ก่อน คู่มือโฉนดที่ดินและเอกสารสิทธิ์ อธิบายว่าทำไมจึงสำคัญ

ภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์

การขายแต่ละครั้งเสียอย่างใดอย่างหนึ่ง ไม่เสียทั้งสองอย่าง

• ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% (3% บวกภาษีท้องถิ่นอีก 10% ของภาษี) ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมิน แล้วแต่ว่าอย่างใดสูงกว่า เก็บเมื่อผู้พัฒนาโครงการขาย หรือเมื่อขายภายใน 5 ปีนับจากวันที่ได้มา
• อากรแสตมป์ 0.5% (200 บาทละ 1 บาท) ของมูลค่าที่สูงกว่า และเก็บเฉพาะเมื่อไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ

ไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ถ้าขายหลังถือครองเกิน 5 ปี ถ้าได้มาโดยมรดก หรือถ้าผู้ขายมีชื่อในทะเบียนบ้านของทรัพย์นั้นอย่างน้อย 1 ปีนับจากวันที่ได้มาและใช้เป็นที่อยู่อาศัย กรณีเหล่านี้เสียอากรแสตมป์แทน

ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายของผู้ขาย

วันโอน สำนักงานที่ดินเก็บภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายจากผู้ขายด้วย ผู้ขายที่เป็นนิติบุคคลเสีย 1% ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมิน แล้วแต่ว่าอย่างใดสูงกว่า

ผู้ขายที่เป็นบุคคลธรรมดาเสียภาษีเงินได้อัตราก้าวหน้า คิดจากราคาประเมิน เริ่มจากหักค่าใช้จ่ายแบบเหมา คือ 50% สำหรับทรัพย์ที่ได้มาโดยมรดกหรือการให้ นอกนั้นหักตามจำนวนปีที่ถือครอง เริ่มที่ 92% เมื่อถือครอง 1 ปี แล้วลดลงเป็น 84% 77% 71% 65% 60% และ 55% สำหรับ 2 ถึง 7 ปี จนเหลือ 50% เมื่อถือครอง 8 ปีขึ้นไป ส่วนที่เหลือหารด้วยจำนวนปีที่ถือครอง (นับไม่เกิน 10 ปี) คำนวณภาษีตามอัตราภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา โดยไม่ได้รับยกเว้นเงินได้สุทธิ 150,000 บาทแรกเหมือนการยื่นภาษีประจำปี แล้วคูณกลับด้วยจำนวนปี ทรัพย์ที่เป็นมรดก หรือได้มาโดยมิได้มุ่งในทางค้าหรือหากำไร ภาษีต้องไม่เกิน 20% ของราคาขาย สำนักงานที่ดินเป็นผู้คำนวณในวันโอน จึงควรให้ผู้ขายหรือทนายความของผู้ขายขอตัวเลขไว้ล่วงหน้า

ตัวอย่างการคำนวณ

ตัวเลขสมมุติเพื่อประกอบความเข้าใจเท่านั้น คอนโดมือสองตกลงราคา 3 ล้านบาท ราคาประเมิน 2.4 ล้านบาท ผู้ขายเป็นบุคคลธรรมดาที่ซื้อมา 3 ปี และไม่ได้มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านของห้องนั้น

• ค่าธรรมเนียมการโอน: 2% ของ 2.4 ล้านบาท = 48,000 บาท หรือฝ่ายละ 24,000 บาทถ้าแบ่งครึ่ง
• ถ้าผู้ซื้อเป็นคนไทยในนามบุคคลธรรมดา ตามมาตรการปัจจุบัน ค่าโอนเหลือ 0.01% ของ 2.4 ล้านบาท = 240 บาท
• ภาษีธุรกิจเฉพาะ: 3.3% ของ 3 ล้านบาท = 99,000 บาท ผู้ขายจ่าย เพราะขายภายใน 5 ปี
• อากรแสตมป์: ไม่ต้องเสีย เพราะเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว
• ภาษีหัก ณ ที่จ่าย: ถือครอง 3 ปี หักค่าใช้จ่ายได้ 77% เหลือ 552,000 บาทจากราคาประเมิน 2.4 ล้านบาท หารด้วย 3 ปี ได้ปีละ 184,000 บาท คิดภาษีในอัตรา 5% ของเงินได้สุทธิ 300,000 บาทแรก ได้ปีละ 9,200 บาท คูณ 3 ปี เป็น 27,600 บาท ผู้ขายเป็นผู้จ่าย

จากตัวเลขนี้ ผู้ขายจ่ายรวมประมาณ 150,600 บาท (ภาษีธุรกิจเฉพาะ 99,000 บาท ภาษีหัก ณ ที่จ่าย 27,600 บาท และค่าโอนครึ่งหนึ่ง 24,000 บาท) ส่วนผู้ซื้อจ่าย 24,000 บาท สำนักงานที่ดินเป็นผู้คำนวณตัวเลขจริงในวันโอน จึงควรยืนยันตัวเลขกับสำนักงานที่ดินหรือที่ปรึกษาภาษีก่อนนำไปใช้

ถ้าผู้ขายถือครองมาแล้ว 6 ปี จะไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ แต่เสียอากรแสตมป์ 0.5% ของ 3 ล้านบาท คือ 15,000 บาทแทน

ค่าจดทะเบียนการเช่า

สัญญาเช่าเกิน 3 ปีต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินจึงจะบังคับได้เกิน 3 ปี ค่าจดทะเบียนคือ 1% ของค่าเช่าตลอดอายุสัญญา บวกอากรแสตมป์ 0.1% รวมประมาณ 1.1% ฝ่ายใดจ่ายตกลงกันได้ แต่ผู้ให้เช่ามักให้ผู้เช่าเป็นผู้จ่าย สัญญาเช่าไม่เกิน 3 ปี เช่น สัญญาเช่าคอนโดปีต่อปี ไม่ต้องจดทะเบียน อ่านเพิ่มใน คู่มือเช่าคอนโด พัทยา

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างรายปี

ตามพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 ข้อมูลที่รายงานสำหรับปีภาษี 2569 มีดังนี้

• บุคคลธรรมดาที่เป็นเจ้าของทั้งที่ดินและบ้าน และมีชื่อในทะเบียนบ้าน ได้รับยกเว้นสำหรับมูลค่า 50 ล้านบาทแรก
• บุคคลธรรมดาที่เป็นเจ้าของเฉพาะตัวบ้าน เช่น บ้านบนที่ดินเช่า และมีชื่อในทะเบียนบ้าน ได้รับยกเว้น 10 ล้านบาทแรก
• เจ้าของห้องชุดถือกรรมสิทธิ์ร่วมในที่ดินของอาคารในฐานะทรัพย์ส่วนกลาง ห้องที่เจ้าของอยู่เองและมีชื่อในทะเบียนบ้านจึงมักได้รับยกเว้นในเกณฑ์ 50 ล้านบาท ควรสอบถามองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นให้แน่ใจ
• บ้านหลังอื่นเสีย 0.02% สำหรับมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท 0.03% สำหรับ 50 ถึง 75 ล้านบาท 0.05% สำหรับ 75 ถึง 100 ล้านบาท และ 0.1% เมื่อเกิน 100 ล้านบาท
• นิติบุคคลไม่ได้รับยกเว้นสำหรับที่อยู่อาศัย

ผู้มีหน้าที่เสียภาษีกำหนดตามสถานะ ณ วันที่ 1 ม.ค. ของทุกปี เจ้าของชาวต่างชาติมีชื่อในทะเบียนบ้านเล่มเหลืองได้ แต่ท้องถิ่นจะรับเพื่อการยกเว้นหรือไม่ขึ้นกับแนวปฏิบัติของแต่ละแห่ง ยังไม่มีข้อยุติทางกฎหมาย

ใช้ข้อมูลนี้กับการซื้อขายในพัทยา

สำหรับคนไทยที่ซื้อคอนโดหรือบ้านในพัทยาราคาไม่เกิน 7 ล้านบาทในช่วงมาตรการ ค่าโอนเหลือไม่ถึง 1,000 บาท ค่าใช้จ่ายที่ต้องวางแผนจึงเป็นภาษีฝั่งผู้ขายตามที่ตกลงกัน ค่าส่วนกลาง และภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างรายปี ส่วนผู้ซื้อชาวต่างชาติจ่ายค่าโอน 2% ตามปกติ ควรตกลงเรื่องการแบ่งค่าใช้จ่ายไปพร้อมกับราคา คู่มือต่างชาติซื้ออสังหาฯ ในไทย อธิบายว่าชาวต่างชาติถือครองอะไรได้บ้าง

ถ้าพร้อมเริ่มดูทรัพย์ ดู ขายคอนโด พัทยา และ อสังหาฯ ขายในพัทยา หรือบอกเราว่าต้องการแบบไหน แล้วเราช่วยหาให้ ผู้ซื้อไม่ต้องจ่ายค่าบริการให้ 09Wi เนื้อหานี้เป็นข้อมูลทั่วไป ไม่ใช่คำแนะนำด้านภาษี ควรให้ทนายความหรือที่ปรึกษาภาษีที่เป็นอิสระตรวจตัวเลขสำหรับกรณีของคุณ