คอนโด: ช่องทางกรรมสิทธิ์ที่ชาวต่างชาติใช้มากที่สุด
พระราชบัญญัติอาคารชุดให้คนต่างด้าวถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้ โดยมีชื่อของตัวเองในหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด มีเงื่อนไข 2 ข้อ ข้อแรก ห้องชุดที่คนต่างด้าวทุกคนในอาคารถือรวมกันต้องไม่เกิน 49% ของพื้นที่ห้องชุดทั้งหมดในอาคาร (มาตรา 19 ทวิ) โควตานี้นับตามพื้นที่ ไม่ได้นับตามจำนวนห้อง อาคารจึงอาจเต็มโควตาต่างชาติแล้ว ทั้งที่ห้องที่เป็นของชาวต่างชาติยังไม่ถึงครึ่งของจำนวนห้อง
ข้อสอง ผู้ซื้อต้องเข้าเงื่อนไขข้อใดข้อหนึ่งในมาตรา 19 ผู้ซื้อส่วนใหญ่ใช้มาตรา 19 (5) คือนำเงินตราต่างประเทศเข้ามาในประเทศไทย หรือจ่ายจากบัญชีเงินบาทของผู้มีถิ่นที่อยู่นอกประเทศ หรือบัญชีเงินฝากเงินตราต่างประเทศ เป็นจำนวนไม่น้อยกว่าราคาห้องชุด เงินบาทที่หาได้ในไทยแล้วฝากไว้ในบัญชีธรรมดาใช้ไม่ได้ เงื่อนไขข้ออื่นครอบคลุมผู้มีถิ่นที่อยู่ถาวร ผู้ได้รับอนุญาตให้เข้าเมืองตามกฎหมายส่งเสริมการลงทุน และนิติบุคคลบางประเภท รวมถึงบริษัทที่ได้รับการส่งเสริมจาก BOI
ในทางปฏิบัติ ควรถามเรื่องโควตาก่อนตัดสินใจ นิติบุคคลอาคารชุดจะออกหนังสือยืนยันว่ายังมีโควตาต่างชาติสำหรับการขายครั้งนั้น และสำนักงานที่ดินจะขอดูหนังสือนี้ในวันโอน ถ้ามีห้องที่สนใจ แจ้งชื่ออาคารและเลขห้องมา แล้วเราจะเช็กโควตากับนิติบุคคลอาคารชุดให้ก่อนวางเงินมัดจำ
การนำเงินเข้าประเทศ: แบบ FET
หลักฐานว่าเงินมาจากต่างประเทศคือแบบ FET (Foreign Exchange Transaction Form) ซึ่งเดิมเรียกว่า ธ.ต.3 ธนาคารในไทยที่รับเงินเป็นผู้ออกให้เมื่อเงินตราต่างประเทศเข้ามาและแลกเป็นเงินบาท ตามหลักเกณฑ์ของธนาคารแห่งประเทศไทยที่ใช้ตั้งแต่ 12 ต.ค. 2553 แบบนี้ออกให้สำหรับเงินโอนเข้าตั้งแต่ 50,000 ดอลลาร์สหรัฐขึ้นไป ถ้ายอดต่ำกว่านั้น ให้เก็บใบแจ้งเงินเข้าทุกใบ และขอหนังสือรับรองจากธนาคารที่ระบุจำนวนเงินตราต่างประเทศ ยอดเงินบาทที่แลกได้ และวัตถุประสงค์
- ผู้โอนเงินควรเป็นคนเดียวกับผู้ที่จะมีชื่อในหนังสือกรรมสิทธิ์ ถ้าซื้อร่วมกัน ให้โอนในชื่อทั้งสองคน หรือแยกโอนตามส่วนของแต่ละคน
- ให้ธนาคารระบุวัตถุประสงค์ว่าเพื่อซื้อห้องชุด พร้อมชื่อโครงการและเลขห้องถ้าทำได้ ถ้าเว้นว่างไว้ หรือเขียนว่าลงทุนหรือให้เปล่า อาจผูกเงินก้อนนั้นกับการซื้อไม่ได้
- ซื้อห้องจากโครงการโดยจ่ายตรงให้ผู้พัฒนาโครงการ ธนาคารของผู้พัฒนาโครงการเป็นผู้ออกแบบ FET
- ซื้อห้องมือสอง แบบ FET เดิมของผู้ขายโอนมาเป็นของผู้ซื้อไม่ได้ ผู้ซื้อต้องมีของตัวเอง
- ไม่ควรแบ่งโอนเป็นงวดเล็ก ๆ เพื่อให้ต่ำกว่าเกณฑ์ นักกฎหมายแนะนำว่าไม่ควรทำ
ที่ดิน บ้าน และวิลล่า
ประมวลกฎหมายที่ดินไม่ให้คนต่างด้าวและบริษัทต่างด้าวถือกรรมสิทธิ์ที่ดินโดยทั่วไป เว้นแต่มีกฎหมายอื่นอนุญาต บ้านและพูลวิลล่าจึงเป็นเรื่องยากที่สุดสำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติ
ข้อยกเว้นมีไม่มาก
- มาตรา 96 ทวิ คนต่างด้าวที่นำเงินเข้ามาลงทุนไม่น้อยกว่า 40 ล้านบาทในกิจการที่กำหนด ขอได้มาซึ่งที่ดินเพื่ออยู่อาศัยไม่เกิน 1 ไร่ (1,600 ตร.ม.) ในกรุงเทพฯ เมืองพัทยา เทศบาล หรือเขตที่อยู่อาศัย แต่ละรายต้องได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย ต้องคงการลงทุนไว้อย่างน้อย 5 ปี และถ้าไม่ได้ใช้ที่ดินเป็นที่อยู่อาศัยภายใน 2 ปีนับจากวันจดทะเบียน อาจถูกสั่งให้จำหน่ายที่ดิน นักกฎหมายระบุว่ามีผู้ได้รับอนุมัติน้อยมาก
- การส่งเสริมการลงทุน (BOI) บริษัทที่ได้รับการส่งเสริมถือที่ดินที่จำเป็นต่อกิจการที่ได้รับการส่งเสริมได้ สิทธินี้ผูกกับกิจการ ใช้ซื้อบ้านส่วนตัวไม่ได้
- มรดก คนต่างด้าวที่ได้รับมรดกในฐานะทายาทโดยธรรมอาจได้มาซึ่งที่ดินเมื่อได้รับอนุญาต (มาตรา 93)
การตั้งบริษัทไทยก็ไม่ใช่ทางออก ตามกฎหมายที่ดิน บริษัทจะถือเป็นคนต่างด้าวเมื่อคนต่างด้าวถือหุ้นเกินกว่า 49% ของทุนจดทะเบียน หรือผู้ถือหุ้นเป็นคนต่างด้าวเกินกว่ากึ่งจำนวนผู้ถือหุ้น (มาตรา 97)
สิทธิการเช่า สิทธิเหนือพื้นดิน และสิทธิเก็บกิน
วิธีที่ชาวต่างชาติใช้อยู่บ้านบนที่ดินในไทยโดยทั่วไปคือสัญญาเช่าที่จดทะเบียน การเช่าที่ดินหรืออาคารทำได้ไม่เกิน 30 ปี (ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 540) ถ้าทำนานกว่านั้นจะลดลงเหลือ 30 ปี ต่อสัญญาได้ แต่แต่ละครั้งไม่เกิน 30 ปีนับจากวันต่อ สัญญาเช่าเกิน 3 ปีต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน มิฉะนั้นฟ้องร้องบังคับได้เพียง 3 ปี ค่าจดทะเบียนคือ 1% ของค่าเช่าตลอดอายุสัญญา บวกอากรแสตมป์ 0.1% รวมประมาณ 1.1%
ระวังข้อเสนอแบบ 30+30+30 ปี ในคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4655/2566 ผู้เช่าที่ภูเก็ตทำสัญญาเช่า 30 ปีเมื่อปี 2533 และในวันเดียวกันทำข้อตกลงแยกอีกฉบับว่าจะจ่ายเงินเพิ่ม 1.2 ล้านบาทเพื่อต่อสัญญาอีก 2 ครั้ง ครั้งละ 30 ปี ศาลวินิจฉัยว่าการตกลงต่อสัญญาล่วงหน้านั้นเป็นโมฆะเพราะเป็นการเลี่ยงเพดาน 30 ปี และให้ขับไล่ผู้เช่า สัญญาที่บอกว่าจะได้สิทธิ 90 ปีจึงพึ่งพาไม่ได้
สิทธิที่มักจดทะเบียนคู่กับสัญญาเช่า
- สิทธิเหนือพื้นดิน ทำให้เป็นเจ้าของบ้านหรือสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินของผู้อื่นได้ ชาวต่างชาติจึงเป็นเจ้าของตัวบ้านได้ ขณะที่ที่ดินยังเป็นของคนไทย
- สิทธิเก็บกิน คือสิทธิใช้และได้ประโยชน์จากที่ดินหรืออาคาร สำนักกฎหมายยังเห็นต่างกันว่าโอนหรือตกทอดทางมรดกได้หรือไม่
- สิทธิอาศัย คือสิทธิอยู่อาศัยในโรงเรือน ซึ่งจดทะเบียนได้
สิทธิเหนือพื้นดินและสิทธิเก็บกินมีกำหนดได้ไม่เกิน 30 ปีหรือตลอดชีวิตของผู้ทรงสิทธิ และต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินทั้งคู่ ทนายความช่วยดูได้ว่าควรใช้สิทธิแบบใดร่วมกัน ถ้าสนใจบ้าน เริ่มจาก ขายบ้าน พัทยา หรือ พัทยาฝั่งตะวันออก ซึ่งเป็นย่านบ้านและพูลวิลล่าหลักของเมือง
ทำไมไม่ควรใช้นอมินีหรือบริษัทถือที่ดินแทน
การถือที่ดินแทนชาวต่างชาติผ่านนอมินีคนไทย หรือผ่านบริษัทไทยที่ตั้งขึ้นเพื่อถือที่ดินอย่างเดียว ผิดกฎหมาย ประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 111 และ 113 มีโทษจำคุกไม่เกิน 2 ปี ปรับไม่เกิน 20,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ ข้อตกลงนอมินีเป็นโมฆะ ชาวต่างชาติจึงมักบังคับตามข้อตกลงไม่ได้ และที่ดินที่ได้มาโดยมิชอบอาจถูกสั่งให้จำหน่าย คนไทยที่ถือหุ้นแทนชาวต่างชาติเพื่อเลี่ยงพระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว มีโทษจำคุกไม่เกิน 3 ปี ปรับ หรือทั้งจำทั้งปรับ
ปี 2569 การตรวจสอบเข้มข้นขึ้น เดือน พ.ค. กรมที่ดินเพิ่มการตรวจ โดยการซื้อหรือโอนตั้งแต่ 5 ล้านบาท หรือการจ่ายเงินสดตั้งแต่ 2 ล้านบาท จะถูกตรวจแหล่งเงิน รายได้ และอาชีพของผู้ซื้อ และบริษัทที่มีผู้ถือหุ้นหรือกรรมการเป็นชาวต่างชาติจะถูกคัดกรอง เมื่อ 19 ต.ค. 2569 นายกรัฐมนตรีซึ่งเป็นรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยด้วย สั่งเร่งตรวจสอบที่ดิน 2,360 แปลงที่เชื่อมโยงกับผู้ต้องสงสัยว่าถือแทน 1,397 ราย ให้เสร็จภายในสิ้นเดือน ธ.ค. 2569 เจ้าหน้าที่ย้ำว่าตัวเลขจากการคัดกรองยังไม่ใช่ข้อสรุปว่ามีความผิด ถ้ามีใครชวนให้ใส่ชื่อถือที่ดินหรือถือหุ้นแทนชาวต่างชาติ ควรปฏิเสธ
โควตา 75% และสัญญาเช่า 99 ปี ยังเป็นเพียงข้อเสนอ
อาจเคยอ่านข่าวว่าชาวต่างชาติซื้อคอนโดได้ถึง 75% ของอาคาร หรือเช่าที่ดินได้ 99 ปีแล้ว ทั้งสองเรื่องยังไม่เป็นกฎหมาย เดือน มิ.ย. 2567 รัฐบาลประกาศแผนทั้งสองเรื่อง และร่างแก้ไขกฎหมายให้เช่าได้ 99 ปีเข้าสู่การรับฟังความคิดเห็นเมื่อ ก.ค. 2568 จนถึงปลายเดือน ต.ค. 2569 ยังไม่มีการแก้กฎหมายในทั้งสองเรื่อง โควตา 49% และเพดานการเช่า 30 ปียังใช้อยู่ การซื้อขายจึงควรวางแผนตามกฎหมายที่ใช้ในวันนี้
ซื้ออสังหาฯ แล้วได้วีซ่าไหม
ไม่ได้ การซื้อคอนโดอย่างเดียวไม่ทำให้ได้วีซ่า แต่อสังหาริมทรัพย์ในไทยที่มีชื่อผู้ซื้อเองนับเป็นเงินลงทุนได้ใน 2 ประเภทของวีซ่าผู้พำนักระยะยาว 10 ปี (LTR) ของ BOI ได้แก่ Wealthy Global Citizen (มีทรัพย์สิน 1 ล้านดอลลาร์สหรัฐ และลงทุนในไทย 500,000 ดอลลาร์สหรัฐ) และ Wealthy Pensioner (อายุ 50 ปีขึ้นไป ลงทุน 250,000 ดอลลาร์สหรัฐ ถ้ามีรายได้ประจำปีละ 40,000 ถึง 80,000 ดอลลาร์สหรัฐ) เงื่อนไขทั้งหมดดูได้ที่เว็บไซต์ LTR ของ BOI
ถ้าคุณจะขายหรือให้ชาวต่างชาติเช่า
- ขอหนังสือยืนยันโควตาต่างชาติจากนิติบุคคลอาคารชุดก่อนตกลงราคา ถ้าโควตาเต็ม ผู้ซื้อชาวต่างชาติจะรับโอนในชื่อตัวเองไม่ได้
- ขอให้ผู้ซื้อเตรียมแบบ FET หรือหนังสือรับรองจากธนาคารในชื่อของผู้ซื้อเองให้พร้อมก่อนนัดวันโอน
- ผู้ซื้อชาวต่างชาติไม่ได้สิทธิลดค่าโอนเหลือ 0.01% ซึ่งให้เฉพาะคนไทยที่ซื้อในนามบุคคลธรรมดา ค่าโอนจึงเป็น 2% ของราคาประเมิน ควรตกลงให้ชัดว่าฝ่ายใดจ่ายเท่าไร
- ภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์ และภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย เป็นภาระของผู้ขายตามกฎหมาย เว้นแต่ตกลงกันเป็นอย่างอื่น
- ถ้าให้ชาวต่างชาติเช่าบ้านหรือที่ดินเกิน 3 ปี ต้องจดทะเบียนการเช่าที่สำนักงานที่ดิน และเมื่อผู้เช่าเข้าพัก ผู้ให้เช่าต้องแจ้ง ตม.30 ภายใน 24 ชั่วโมง
ค่าใช้จ่ายวันโอนอธิบายไว้ใน คู่มือค่าโอนและภาษีซื้อขายบ้าน คอนโด เรื่องการให้เช่าอยู่ใน คู่มือเช่าคอนโด พัทยา ถ้าต้องการลงประกาศขายหรือให้เช่ากับเรา ดูวิธีได้ที่ ฝากขายหรือฝากเช่ากับ 09Wi
ข้อควรรู้สำหรับการซื้อขายในพัทยา
สำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติส่วนใหญ่ในพัทยา ทางเลือกที่ทำได้จริงคือคอนโดกรรมสิทธิ์ในโควตาต่างชาติ ย่านริมทะเลและใจกลางเมือง เช่น จอมเทียน พระตำหนัก พัทยากลาง และ วงศ์อมาตย์ ส่วนใหญ่เป็นคอนโด จึงมีตัวเลือกมากที่สุด ถ้าผู้ซื้อต้องการบ้านมีสวน ต้องใช้สัญญาเช่าจดทะเบียนคู่กับสิทธิเหนือพื้นดิน และควรมีงบจ้างทนายความตรวจเอกสารสิทธิ์ ถ้อยคำในสัญญาเช่า และการจดทะเบียน
คู่มือโฉนดที่ดินและเอกสารสิทธิ์ อธิบายสิ่งที่ต้องดูในเอกสารสิทธิ์ ผู้ซื้อและผู้เช่าไม่ต้องจ่ายค่าบริการให้ 09Wi เราได้รับค่าคอมมิชชันจากเจ้าของทรัพย์ เนื้อหานี้เป็นข้อมูลทั่วไป ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมาย การซื้อขายทุกครั้งควรปรึกษาทนายความไทยที่เป็นอิสระ
