โฉนดที่ดิน: กรรมสิทธิ์เต็ม
โฉนดที่ดินคือเอกสารสิทธิ์ในชุด น.ส.4 ที่เรียกกันทั่วไปว่า น.ส.4 จ. มีตราครุฑสีแดงอยู่ด้านบน ประมวลกฎหมายที่ดินให้กรรมสิทธิ์กับที่ดินที่มีโฉนดเท่านั้น เอกสารอื่นให้สิทธิครอบครองและการทำประโยชน์ แนวเขตของโฉนดมาจากการรังวัดในพื้นที่ ใช้พิกัด GPS และมีหมุดหลักเขตคอนกรีต
ที่ดินมีโฉนดซื้อขาย จำนอง ให้เช่า และยกให้ทางพินัยกรรมได้ ทุกนิติกรรมจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินลงในโฉนด จึงเป็นเอกสารที่ผู้ซื้อควรมองหา แต่ยังต้องตรวจสอบ เพราะโฉนดที่ออกโดยมิชอบและแนวเขตทับซ้อนเกิดขึ้นได้ ควรให้ทนายความตรวจหลักฐานทางทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน และดูให้หมุดหลักเขตตรงกับสภาพที่ดินจริง
น.ส.3 ก.: ตราครุฑสีเขียว
น.ส.3 ก. เป็นเอกสารสิทธิ์ครอบครองที่แข็งแรงที่สุด มีตราครุฑสีเขียว แนวเขตกำหนดจากภาพถ่ายทางอากาศ ไม่ได้มาจากการรังวัดในพื้นที่ การซื้อขาย จำนอง และให้เช่า จดทะเบียนได้โดยไม่ต้องประกาศก่อน ในการทำธุรกรรมทั่วไปจึงใช้ได้ใกล้เคียงโฉนด แต่สิ่งที่ผู้ซื้อได้รับคือสิทธิครอบครองต่อจากผู้ขาย ไม่ใช่กรรมสิทธิ์ จนกว่าจะออกเป็นโฉนด
น.ส.3 ก. ขอออกเป็นโฉนดได้หลังรังวัดในพื้นที่ ถ้ามีคนเสนอขายที่ดิน น.ส.3 ก. ให้ถามว่าผู้ขายจะออกโฉนดให้เสร็จก่อนวันโอนได้หรือไม่
น.ส.3: ตราครุฑสีดำ
น.ส.3 มีตราครุฑสีดำ แสดงสิทธิครอบครองเช่นเดียวกับ น.ส.3 ก. ไม่ใช่กรรมสิทธิ์ และแนวเขตไม่ได้มาจากการรังวัด การซื้อขาย เช่า หรือจำนองที่ดิน น.ส.3 ต้องประกาศ 30 วันก่อนที่สำนักงานที่ดินจะจดทะเบียน เพื่อให้เพื่อนบ้านหรือผู้มีส่วนได้เสียมีโอกาสคัดค้าน ขั้นตอนจึงใช้เวลานานกว่าและต้องตรวจสอบมากกว่า ควรระวังที่ดินแปลงที่แนวเขตในพื้นที่ไม่ชัดเจน
ส.ค.1: แบบแจ้งการครอบครอง
ส.ค.1 เป็นเพียงหนังสือแจ้งการครอบครองที่ดิน ไม่ใช่เอกสารสิทธิ์ ไม่ได้แสดงกรรมสิทธิ์ และใช้จดทะเบียนซื้อขายที่สำนักงานที่ดินไม่ได้ โดยทั่วไปขอออกเป็น น.ส.3 ก. หรือโฉนดได้ แต่ระหว่างที่ยังไม่ได้ออก ควรระมัดระวังอย่างมากกับการซื้อขายที่ดิน ส.ค.1
เทียบเอกสารสิทธิ์ที่ดินแต่ละแบบ
| เอกสาร | ตราครุฑ | แนวเขต | ซื้อขาย เช่า จำนอง |
|---|
| โฉนดที่ดิน (น.ส.4 จ.) | สีแดง | รังวัดในพื้นที่ พิกัด GPS หมุดหลักเขต | จดทะเบียนได้ทันที กรรมสิทธิ์เต็ม |
| น.ส.3 ก. | สีเขียว | ภาพถ่ายทางอากาศ | จดทะเบียนได้โดยไม่ต้องประกาศ (สิทธิครอบครอง) ขอออกโฉนดได้ |
| น.ส.3 | สีดำ | ไม่ได้รังวัด | จดทะเบียนหลังประกาศ 30 วัน (สิทธิครอบครอง) |
| ส.ค.1 | ไม่มี (ไม่ใช่เอกสารสิทธิ์) | ไม่ได้รังวัดแบบเอกสารสิทธิ์ | จดทะเบียนซื้อขายไม่ได้ โดยทั่วไปขอออกเอกสารสิทธิ์ได้ |
การซื้อขายจดทะเบียนได้บนโฉนด น.ส.3 ก. และ น.ส.3 แต่เฉพาะโฉนดเท่านั้นที่ผู้ซื้อได้กรรมสิทธิ์ ส่วน น.ส.3 ก. และ น.ส.3 ผู้ซื้อได้รับสิทธิครอบครองต่อจากผู้ขาย ส่วนห้องชุดในคอนโดมีหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดแยกจากเอกสารสิทธิ์ที่ดินเหล่านี้ และเป็นเอกสารที่ผู้ซื้อคอนโดชาวต่างชาติได้รับ
เอกสารสิทธิ์กับผู้เช่าหรือผู้ซื้อชาวต่างชาติ
ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ที่ดินในไทยไม่ได้โดยทั่วไป ชื่อของชาวต่างชาติจึงไม่ขึ้นในโฉนดในฐานะเจ้าของ สิ่งที่จดทะเบียนลงในเอกสารสิทธิ์ได้คือสัญญาเช่าไม่เกิน 30 ปี สิทธิเหนือพื้นดิน (สิทธิเป็นเจ้าของบ้านบนที่ดิน) หรือสิทธิเก็บกิน ทั้งหมดบันทึกไว้ที่สำนักงานที่ดินกับเอกสารสิทธิ์แปลงนั้น เจ้าของที่ดินที่จะให้ชาวต่างชาติเช่าระยะยาวจึงควรมีโฉนดหรือ น.ส.3 ก. เพราะสิทธิของผู้เช่ามั่นคงได้เท่ากับเอกสารที่รองรับ
อย่าใช้เอกสารสิทธิ์ที่อ่อนเป็นเหตุให้ใช้นอมินี หรือตั้งบริษัทไทยขึ้นมาถือที่ดินแทนชาวต่างชาติ การถือที่ดินแทนแบบนั้นมีโทษตามประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 111 และ 113 และกรมที่ดินตรวจสอบธุรกรรมลักษณะนี้อย่างใกล้ชิดตลอดปี 2569 คู่มือต่างชาติซื้ออสังหาฯ ในไทย อธิบายช่องทางที่ถูกกฎหมาย รวมถึงช่องทางลงทุน 40 ล้านบาทตามมาตรา 96 ทวิ ซึ่งเมืองพัทยาเป็นหนึ่งในพื้นที่ที่เข้าเงื่อนไข
เช็กอะไรก่อนซื้อหรือเช่าที่ดิน
- ขอสำเนาเอกสารสิทธิ์ตั้งแต่ต้น ตรวจประเภทเอกสาร เลขที่ดิน และชื่อเจ้าของ
- ให้ทนายความที่เป็นอิสระตรวจหลักฐานที่สำนักงานที่ดิน ว่ามีการจำนอง การเช่า หรือสิทธิอื่นจดทะเบียนไว้หรือไม่
- เดินดูแนวเขตจริง ถ้าเป็นโฉนดให้หาหมุดหลักเขต ถ้าเป็น น.ส.3 ให้เผื่อว่าต้องรังวัดแนวเขต
- ตรวจทางเข้าออกที่ดิน และดูว่าต้องผ่านที่ดินของเพื่อนบ้านหรือไม่
- ถ้าเช่าเกิน 3 ปี ต้องจดทะเบียนการเช่าที่สำนักงานที่ดิน มิฉะนั้นบังคับได้เพียง 3 ปี
- เก็บหลักฐานการชำระเงินทุกงวด การตรวจของสำนักงานที่ดินกับธุรกรรมตั้งแต่ 5 ล้านบาท หรือการจ่ายเงินสดตั้งแต่ 2 ล้านบาท จะถามที่มาของเงิน
ที่ดินในพัทยาและพื้นที่รอบ ๆ
ที่ดินและบ้านรอบพัทยาส่วนใหญ่อยู่ด้านในห่างจากทะเล พัทยาฝั่งตะวันออก ทางตะวันออกของถนนสุขุมวิทและทางรถไฟ เป็นย่านหลักของบ้านและพูลวิลล่า ตัวแทนอสังหาฯ อธิบายว่าห้วยใหญ่ซึ่งอยู่ด้านในส่วนใหญ่เป็นหมู่บ้านจัดสรรและที่ดินเปล่า ส่วนพื้นที่ใกล้ชายหาดเป็นคอนโดสูงเป็นหลัก
ควรตรวจด้วยว่าที่ดินอยู่ในเขตองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นใด เมืองพัทยาครอบคลุมตำบลนาเกลือทั้งตำบล และบางส่วนของตำบลหนองปรือ ห้วยใหญ่ และหนองปลาไหล ส่วน นาจอมเทียน อยู่ในอำเภอสัตหีบ นอกเขตเมืองพัทยา แม้มักถูกโฆษณาว่าเป็นพัทยา
เวลาดู ขายที่ดิน พัทยา หรือ ขายบ้าน พัทยา ให้ถามประเภทเอกสารสิทธิ์ก่อนเรื่องอื่น และให้เราช่วยเช็กได้ทุกทรัพย์ที่เราดูแล ค่าธรรมเนียมวันโอนอธิบายไว้ใน คู่มือค่าโอนและภาษีซื้อขายบ้าน คอนโด เนื้อหานี้เป็นข้อมูลทั่วไป ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมาย การซื้อขายที่ดินทุกครั้งควรปรึกษาทนายความไทยที่เป็นอิสระ
