ซื้อคอนโดในพัทยา: ขั้นตอนและค่าใช้จ่าย

ใครซื้อได้ และโควตาต่างชาติ

พระราชบัญญัติอาคารชุดให้ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดในชื่อตัวเองได้ เมื่อเข้าเงื่อนไข 2 ข้อ ข้อแรก อาคารต้องยังมีโควตาต่างชาติเหลือ คือห้องชุดที่ชาวต่างชาติทุกคนถือรวมกันต้องไม่เกิน 49% ของพื้นที่ห้องชุดทั้งหมดในอาคาร ข้อสอง ผู้ซื้อต้องเข้าเงื่อนไขตามมาตรา 19 ซึ่งผู้ซื้อส่วนใหญ่ใช้วิธีนำเงินตราต่างประเทศเข้ามา หรือจ่ายจากบัญชีเงินบาทของผู้มีถิ่นที่อยู่นอกประเทศหรือบัญชีเงินตราต่างประเทศ เป็นจำนวนไม่น้อยกว่าราคาห้องชุด

เมื่อโควตาต่างชาติของอาคารเต็มแล้ว ห้องที่เหลือจดทะเบียนได้เฉพาะผู้ซื้อคนไทย ไม่ว่าประกาศขายจะเขียนไว้อย่างไร จึงควรถามเรื่องโควตาตั้งแต่แรก และขอให้ยืนยันเป็นลายลักษณ์อักษรก่อนจ่ายเงินใด ๆ หลักเกณฑ์สำหรับชาวต่างชาติในภาพรวม รวมถึงที่ดินและสัญญาเช่า อยู่ใน คู่มือต่างชาติซื้ออสังหาฯ ในไทย

ขั้นตอนการซื้อทีละขั้น

1. ตั้งโจทย์ให้ชัด งบประมาณ ทำเล ขนาดห้อง และจะอยู่เองหรือปล่อยเช่า ถ้าจะปล่อยเช่า อาคารที่เหมาะจะต่างออกไป (ดูหัวข้อด้านล่าง)
2. คัดห้องและไปดู ทุกห้องที่สนใจ ให้ถามเรื่องโควตาต่างชาติ ค่าส่วนกลาง และข้อบังคับของอาคารเรื่องการปล่อยเช่า
3. ตรวจสอบห้อง เช็กว่าหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดเป็นชื่อผู้ขาย และมีค่าส่วนกลางค้างชำระหรือไม่ หนี้ค่าส่วนกลางติดไปกับห้อง และสำนักงานที่ดินจะไม่จดทะเบียนโอนถ้าไม่มีหนังสือรับรองจากนิติบุคคลอาคารชุดว่าชำระค่าส่วนกลางครบแล้ว
4. ตกลงเงื่อนไขเป็นลายลักษณ์อักษร ราคา กำหนดชำระเงิน เฟอร์นิเจอร์ที่รวมอยู่ในราคา วันโอน และฝ่ายใดจ่ายค่าใช้จ่ายวันโอนรายการไหน ให้ทนายความอิสระอ่านสัญญาก่อนเซ็น
5. โอนเงินจากต่างประเทศ สำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติ ให้โอนเป็นเงินตราต่างประเทศในชื่อผู้ซื้อ และระบุวัตถุประสงค์ว่าเพื่อซื้อห้องชุด ธนาคารจะได้ออกแบบ FET หรือหนังสือรับรองให้
6. จดทะเบียนโอน ผู้ซื้อและผู้ขาย หรือผู้รับมอบอำนาจ ไปที่สำนักงานที่ดิน ชำระค่าธรรมเนียมและภาษี แล้วสำนักงานที่ดินจดทะเบียนโอนห้องเป็นชื่อคุณ

เอกสารที่ต้องใช้ในวันโอน

สำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติ สำนักงานที่ดินจะขอเอกสารต่อไปนี้

• หนังสือรับรองจากนิติบุคคลอาคารชุดว่าไม่มีค่าส่วนกลางค้างชำระ (พระราชบัญญัติอาคารชุด มาตรา 18 และ 29)
• หนังสือจากนิติบุคคลอาคารชุดยืนยันว่ายังมีโควตาต่างชาติสำหรับการขายครั้งนี้
• หลักฐานการโอนเงินจากต่างประเทศของผู้ซื้อเอง คือแบบ FET หรือถ้ายอดโอนน้อย ใช้หนังสือรับรองจากธนาคารพร้อมใบแจ้งเงินเข้า
• หนังสือเดินทางของผู้ซื้อ และบัตรประชาชนกับเอกสารสิทธิ์ของผู้ขาย
• หนังสือมอบอำนาจ ถ้าฝ่ายใดไปเองไม่ได้ ถ้าเซ็นที่ต่างประเทศ ต้องรับรองโดยโนตารีพับลิกและผ่านการรับรองนิติกรณ์

ถ้าซื้อห้องมือสอง แบบ FET เดิมของผู้ขายโอนมาเป็นของผู้ซื้อไม่ได้ ถ้าซื้อห้องจากโครงการและจ่ายตรงให้ผู้พัฒนาโครงการ ธนาคารของผู้พัฒนาโครงการเป็นผู้ออกแบบ FET ให้

ค่าใช้จ่ายในการซื้อ

สำนักงานที่ดินเก็บค่าใช้จ่ายเหล่านี้ในวันโอน ตามกฎหมายบางรายการเป็นภาระของผู้ขาย แต่สัญญาซื้อขายตกลงแบ่งกันเป็นอย่างอื่นได้ จึงควรอ่านข้อนี้ในสัญญาให้ละเอียด

ผู้ซื้อสัญชาติไทยที่ซื้อในนามบุคคลธรรมดาจ่ายค่าโอนเพียง 0.01% จนถึง 30 มิ.ย. 2570 เมื่อราคาซื้อขายและราคาประเมินไม่เกิน 7 ล้านบาททั้งคู่ ผู้ซื้อชาวต่างชาติและนิติบุคคลจ่าย 2% ตามปกติ หลักเกณฑ์ทั้งหมด ตัวอย่างการคำนวณ และภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างรายปี อยู่ใน คู่มือค่าโอนและภาษีซื้อขายบ้าน คอนโด

หลังซื้อแล้ว เจ้าของห้องต้องจ่ายค่าส่วนกลางของอาคารตามสัดส่วนที่กำหนดตามพระราชบัญญัติอาคารชุด และภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างถ้าห้องไม่ได้รับยกเว้น ควรถามค่าส่วนกลางปัจจุบันก่อนตกลงราคา

ซื้อห้องจากโครงการหรือห้องมือสอง

ห้องที่ซื้อจากโครงการก่อนสร้างเสร็จ จ่ายเงินให้ผู้พัฒนาโครงการ และธนาคารของผู้พัฒนาโครงการเป็นผู้ออกแบบ FET ให้ การขายของผู้พัฒนาโครงการมีภาษีธุรกิจเฉพาะที่ฝั่งผู้พัฒนาโครงการ ส่วนห้องมือสองทำให้เห็นของจริงที่จะซื้อ ดูการดูแลอาคาร และคุยกับนิติบุคคลอาคารชุดได้ แต่ต้องเคลียร์ค่าส่วนกลางค้างชำระของห้องให้หมดก่อนวันโอน

ไม่ว่าจะเลือกแบบไหน ให้ประเมินราคาจากสิ่งที่มีอยู่จริงในวันนี้ รถไฟความเร็วสูงสายไปอู่ตะเภา ซึ่งมีแผนสร้างสถานีพัทยา ยังไม่เริ่มก่อสร้าง ณ ปลายเดือน ต.ค. 2569 และยังไม่มีกำหนดเปิดที่แน่นอน การจ่ายแพงขึ้นเพราะอยู่ใกล้สถานีในอนาคตจึงเป็นการเดิมพัน ไม่ใช่ข้อเท็จจริง

ถ้าจะซื้อไว้ปล่อยเช่า

นักกฎหมายตีความพระราชบัญญัติโรงแรมว่า การให้เช่าพักโดยคิดค่าตอบแทนน้อยกว่า 30 วันถือเป็นการประกอบธุรกิจโรงแรม ซึ่งต้องมีใบอนุญาต อาคารชุดหลายแห่งยังห้ามให้เช่ารายวันในข้อบังคับ และเมื่อ ก.พ. 2568 กระทรวงมหาดไทยสั่งตรวจคอนโดที่ปล่อยเช่าให้นักท่องเที่ยว สัญญาเช่าตั้งแต่ 30 วันขึ้นไปจึงเป็นวิธีที่ใช้กันทั่วไปเพื่อไม่ให้เข้าข่ายกฎหมายโรงแรม

เมื่อเป็นผู้ให้เช่าแล้ว ถ้าผู้เช่าเป็นชาวต่างชาติ ต้องแจ้งตรวจคนเข้าเมืองภายใน 24 ชั่วโมงด้วยแบบ ตม.30 และถ้ามีที่อยู่อาศัยให้เช่าตั้งแต่ 3 ห้องขึ้นไป ต้องทำตามประกาศ สคบ. ปี 2568 เรื่องเงินประกัน การคืนเงิน และค่าน้ำค่าไฟ คู่มือเช่าคอนโด พัทยา อธิบายไว้ทั้งสองเรื่อง ถ้าอยากให้เราช่วยหาผู้เช่า ดู ฝากขายหรือฝากเช่ากับ 09Wi เจ้าของจ่ายค่าคอมมิชชันให้เรา ส่วนผู้เช่าไม่มีค่าใช้จ่าย

เลือกทำเลในพัทยา

คอนโดส่วนใหญ่กระจุกตัวใกล้ชายหาด ฝั่งตะวันตกของถนนสุขุมวิท ส่วนพัทยาฝั่งตะวันออกด้านในเป็นบ้านและพูลวิลล่าเป็นหลัก พัทยากลาง หนาแน่นที่สุด มีคอนโดสูงใกล้ห้างและชายหาด จอมเทียน ส่วนใหญ่เป็นคอนโดเรียงตามแนวชายหาดยาว และมีผู้พักระยะยาวอยู่มาก พระตำหนัก บนเนินระหว่างหาดพัทยากับจอมเทียน มีทั้งคอนโดสูงและอาคารเตี้ยที่ไม่หนาแน่น วงศ์อมาตย์ ทางเหนือมีคอนโดหรูริมหาดที่ส่วนใหญ่สร้างในช่วงปี 2553 ถึง 2562

ลงไปทางใต้ นาจอมเทียน มักถูกโฆษณาว่าเป็นส่วนหนึ่งของพัทยา แต่อยู่ในอำเภอสัตหีบ นอกเขตเมืองพัทยา เปรียบเทียบโครงการต่าง ๆ ได้ที่ คอนโด พัทยา แยกตามโครงการ